ప్రీ-ఎమి లేదా పూర్తి EMI: ఉత్తమ గృహ రుణ ఎంపికను ఎంచుకోవడానికి పూర్తి గైడ్ | పుదీనా

ఎ గృహ రుణం ఆస్తి ధరలు స్థిరంగా పెరుగుతున్నందున ఇల్లు కొనుగోలు చేసేటప్పుడు అవసరం. గృహ రుణాలు బహుళ ఎంపికలతో వస్తాయి. గృహ రుణాలలో ‘ప్రీ-ఎమి’ మరియు ‘ఫుల్ ఎమి’ మధ్య వ్యత్యాసం మీరు ఎంపిక చేసుకునే ముందు మీరు అర్థం చేసుకోవలసిన కీలకమైన మెట్రిక్.

ప్రీ-ఇఎంఐ (ఈక్వేటెడ్ మంత్లీ వాయిదాలు) అనేది ‘అండర్ కన్స్ట్రక్షన్’ ఆస్తి కోసం తీసుకున్న రుణంపై చెల్లించే వడ్డీ. మీరు ‘ప్రీ-ఎమి’ కోసం ఎంచుకున్నప్పుడు, ఆస్తి నిర్మాణం యొక్క పురోగతిని బట్టి రుణం యొక్క పంపిణీ దశలలో జరుగుతుంది.

కానీ మీరు పంపిణీ చేయబడిన మొత్తంపై వడ్డీని చెల్లించాలి మరియు మీరు ఆస్తిని స్వాధీనం చేసుకున్నప్పుడు మాత్రమే పూర్తి తిరిగి చెల్లించడం (ప్రిన్సిపాల్ మరియు వడ్డీతో సహా) ప్రారంభమవుతుంది.

గృహ రుణాలలో ‘ప్రీ-ఎమి’ మరియు ‘ఫుల్ ఎమి’ మరియు మీకు సరిపోయే ఎంపికల మధ్య ముఖ్య తేడాలపై ఇక్కడ ఒక గైడ్ ఉంది.

‘ప్రీ-ఎమి’ యొక్క ప్రయోజనాలు ఏమిటి మరియు దానిని ఎవరు తీసుకోవచ్చు?

ప్రీ-ఎమిస్ ‘పూర్తి EMIS’తో పోలిస్తే గణనీయంగా తక్కువ మొత్తంలో డబ్బును కలిగి ఉంటుంది, ఎందుకంటే అవుట్గో వడ్డీ చెల్లింపుల వైపు మాత్రమే ఉంటుంది. ఆమె/అతడు ఆస్తిని భౌతికంగా స్వాధీనం చేసుకోనప్పుడు ప్రారంభ దశలో ఇది ఇంటి యజమాని యొక్క ఆర్ధిక భారాన్ని గణనీయంగా తగ్గిస్తుంది.

ఆస్తి నిర్మాణ దశలో నగదు ప్రవాహాలను సమర్థవంతంగా నిర్వహించడానికి ప్రీ-ఎమిస్ మీకు సహాయపడుతుంది. ఇది మీ ఆర్థిక స్థిరత్వం నిర్వహించబడుతుందని నిర్ధారిస్తుంది. అద్దె వసతి గృహాలలో నివసించే వారికి ఇది అనువైనది, ఎందుకంటే ఇది అద్దె మరియు EMI రెండింటినీ చెల్లించడానికి వారికి సహాయపడుతుంది. మీరు ఆస్తిని కొనుగోలు చేసిన కొన్ని సంవత్సరాలలోపు లేదా ఇల్లు నిర్మించిన వెంటనే విక్రయించాలని అనుకుంటే మీరు ‘ప్రీ-ఎమిస్’ ను కూడా ఎంచుకోవచ్చు.

“నిర్మాణం పూర్తయిన వెంటనే లేదా ప్రీ-ఎఎంఐ ఎంపిక కింద దాని నిర్మాణం యొక్క కొన్ని సంవత్సరాల తరువాత ఆస్తిని అమ్మడం సాధ్యమవుతుంది. ఇండస్ఇండ్ బ్యాంక్ యొక్క వివరణాత్మక ప్రకారం, మీరు పూర్తి-ఎమి ఎంపిక కింద ఆస్తిని నిర్ణీత కాలానికి అమ్మలేరు హోమ్ లోన్ ఎమిస్. మీకు తగినంత వనరులు లేనప్పుడు ప్రీ-ఎమిస్ ఒక అద్భుతమైన ఎంపిక మరియు చెల్లింపుకు ఆర్థిక సహాయం చేయడానికి వెంటనే డబ్బు అవసరం.

‘ప్రీ-ఎమి’ యొక్క ప్రతికూలతలు ఏమిటి?

‘ప్రీ-ఎమి’ యొక్క అతిపెద్ద ప్రతికూలత ఏమిటంటే, మీ వడ్డీ చెల్లింపులు ‘పూర్తి EMI’ ఎంపిక కంటే ఎక్కువగా ఉంటాయి. మీరు ఆస్తిని స్వాధీనం చేసుకున్నప్పుడు మాత్రమే మీ రుణ పదవీకాలం అధికారికంగా ప్రారంభమవుతుంది కాబట్టి మీ నెలవారీ చెల్లింపులు కూడా ఎక్కువసేపు ఉంటాయి.

ఉదాహరణకు, మీరు ఇంటి రుణం పొందుతుంటే ₹20 సంవత్సరాల పదవీకాలం కోసం సంవత్సరానికి 8.5% వడ్డీ రేటుతో 50 లక్షలు మరియు ఆస్తి నిర్మాణం రెండేళ్లలో పూర్తయింది, ‘ప్రీ-ఎమి’ ను ఎంచుకోవడం 22 సంవత్సరాల (రెండు సంవత్సరాలు ‘ప్రీ-ఎమి’ మరియు 20 సంవత్సరాల ‘పూర్తి EMI’) చెల్లింపులను విస్తరిస్తుంది.

నిర్మాణ దశలో మీరు నాలుగు ట్రాన్చెస్‌లలో పంపిణీని ఎంచుకుంటారని చెప్పండి ₹ప్రారంభంలో 5 లక్షలు, అదనంగా ₹ఆరు నెలల తర్వాత 5 లక్షలు, మరొకటి ₹ఒక సంవత్సరం తరువాత 5 లక్షలు ₹18 నెలల తర్వాత 5 లక్షలు, ఆపై మూడవ సంవత్సరం నుండి రెగ్యులర్ ‘ఫుల్ ఎమిస్’ చెల్లించడం ప్రారంభించండి.

మొదటి ట్రాన్చేలో, మీ ‘ప్రీ-ఎమి’ ఉంటుంది ₹3542 ( ₹5 లక్షల x 8.5%/12), రెండవ ట్రాన్చే నుండి ‘ప్రీ-ఎమి’ పెరుగుతుంది ₹7083 ( ₹10 లక్షల x 8.5%/12), మూడవ ట్రాన్చే నుండి అది వరకు ఉంటుంది ₹10625 ( ₹15 లక్షలు x 8.5%/12) మరియు చివరకు ₹14167 ( ₹20 లక్షలు x 8.5%/12) ₹28333.

కాబట్టి, మీ ‘ప్రీ-ఎమి’ చెల్లింపులు మాత్రమే చుట్టూ పని చేస్తాయి ₹రెండు సంవత్సరాలు 212500. ప్రాజెక్ట్ నిర్మాణం ఆలస్యం అయితే, ‘ప్రీ-ఎమి’ చెల్లింపు కాలం పెరుగుతుంది, ఇది మొత్తం ఖర్చులను మరింత పెంచుతుంది.

‘పూర్తి ఎమిస్’ అంటే ఏమిటి?

‘పూర్తి EMIS’ రెగ్యులర్ ఎమిస్, మొత్తం రుణ మొత్తాన్ని పంపిణీ చేసిన తర్వాత మీరు చెల్లించాలి. అవి ఆసక్తి మరియు ప్రధాన మొత్తం రెండింటినీ కలిగి ఉంటాయి. రుణం పూర్తిగా తిరిగి చెల్లించే వరకు ఈ EMI లు కొనసాగుతాయి. ‘పూర్తి EMIS’ సాధారణంగా ఆస్తి నిర్మాణం పూర్తయిన తర్వాత ప్రారంభమవుతుంది మరియు గృహ రుణ రుణగ్రహీత స్వాధీనం చేసుకున్నారు.

“పూర్తి EMI లు ప్రిన్సిపాల్ మరియు వడ్డీ రెండింటినీ కవర్ చేస్తున్నందున, మీరు ఎమిస్‌తో పోలిస్తే రుణ పదవీకాలంపై తక్కువ వడ్డీని చెల్లిస్తారు” అని హెచ్‌డిఎఫ్‌సి బ్యాంక్ గృహ రుణ EMIS పై తన వివరణకర్తలో తెలిపింది. ఇంతకు ముందే వివరించినట్లుగా, ‘పూర్తి EMIS’ పై రుణ పదవీకాలం చాలా తక్కువగా ఉంటుంది ఎందుకంటే మీరు వెంటనే ఆసక్తి మరియు ప్రిన్సిపాల్ రెండింటినీ తిరిగి చెల్లించడం ప్రారంభిస్తారు.

మొత్తం ఖర్చులు మరియు రుణ పదవీకాలం కారణంగా ‘పూర్తి EMIS’ అనువైన ఎంపిక అయినప్పటికీ, అధిక నెలవారీ తిరిగి చెల్లించడం వల్ల అవి ప్రారంభంలో మీ నగదు ప్రవాహంపై ఎక్కువ ఒత్తిడి తెస్తాయి. ‘పూర్తి EMIS’ తో, ప్రధాన రుణ మొత్తం మరియు రుణ పదవీకాలం ప్రతి నెలవారీ EMI చెల్లింపుతో తగ్గుతుంది, ఇది ‘ప్రీ-ఎమిస్’ విషయంలో కాదు.

పన్ను ప్రయోజనాల గురించి ఎలా?

‘ప్రీ-ఎమి’ మరియు ‘ఫుల్ ఎమి’ రెండూ పన్ను ప్రయోజనాలకు అర్హత సాధిస్తాయి. కానీ క్యాచ్ ఉంది. నిర్మాణ వ్యవధిలో మీరు చెల్లించే వడ్డీపై మీరు పన్ను మినహాయింపులను పొందలేరు. మీరు ఆస్తిని కలిగి ఉంటే, మీరు పన్ను మినహాయింపు కోసం ఐదు సమాన వాయిదాలలో నిర్మాణ సమయంలో చెల్లించిన వడ్డీని క్లెయిమ్ చేయవచ్చు ₹సంవత్సరానికి 2 లక్షలు.

మీరు వడ్డీ మరియు ఎమి చెల్లింపుల యొక్క ప్రధాన భాగాలపై పన్ను ప్రయోజనాలను పొందవచ్చు కాబట్టి, ‘ప్రీ-ఎమిస్’తో పోలిస్తే ఇది చాలా పన్ను-సమర్థవంతమైన ఎంపిక. ఆదాయపు పన్ను (ఐటి) చట్టం ‘యొక్క’ సెక్షన్ 80 సి ‘కింద, ప్రధాన మొత్తాన్ని తిరిగి చెల్లించడానికి పన్ను ప్రయోజనం దీనికి పరిమితం ₹సంవత్సరానికి 1.5 లక్షలు.

ఐటి చట్టంలోని సెక్షన్ 24 కింద వడ్డీ మొత్తాన్ని చెల్లించడానికి పన్ను ప్రయోజనం ₹స్వీయ-ఆక్రమిత నివాస ఆస్తి విషయంలో సంవత్సరానికి 2 లక్షలు. అయితే, a కి పరిమితి లేదు ఆస్తి అద్దె లేదా లీజుకు బయలుదేరండి.

కాబట్టి, ఏ ఎంపిక మంచిది?

ఇది పూర్తిగా మీ ఆర్థిక పరిస్థితి మరియు లక్ష్యాలపై ఆధారపడి ఉంటుంది. ‘ప్రీ-ఎమిస్’ మరియు ‘ఫుల్ ఎమిస్’ మధ్య ఎంచుకునేటప్పుడు ‘ఒక-పరిమాణ-సరిపోయేది కాదు’ అని గుర్తుంచుకోండి. మీ నిర్ణయం పరిస్థితులు, రిస్క్ టాలరెన్స్ మరియు లక్ష్యాల ఆధారంగా ఉండాలి.

మీరు సుదీర్ఘ రుణ పదవీకాలంతో సుఖంగా ఉంటే మరియు మీ తక్షణ ఆర్థిక భారాన్ని తగ్గించడానికి అధిక వడ్డీ ఖర్చులను చెల్లించడానికి సిద్ధంగా ఉంటే, మీరు ‘ప్రీ-ఎమిస్’ కోసం వెళ్ళాలి. కానీ అంచనా వేసిన కాలపరిమితిలో ఈ ప్రాజెక్ట్ పూర్తవుతుందని రెట్టింపు చేయండి. మీరు మొత్తం వడ్డీ వ్యయాన్ని తగ్గించి, తక్కువ పదవీకాలంపై రుణాన్ని తిరిగి చెల్లించాలనుకుంటే, అప్పుడు ‘పూర్తి EMIS’ ను ఎంచుకోండి.

అల్లిరాజన్ ఎమ్ రెండు దశాబ్దాల అనుభవం ఉన్న జర్నలిస్ట్. అతను దేశంలోని అనేక ప్రముఖ మీడియా సంస్థలతో కలిసి పనిచేశాడు మరియు దాదాపు 16 సంవత్సరాలుగా మ్యూచువల్ ఫండ్లపై వ్రాస్తున్నాడు.